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科技人文雜誌 NO.46
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中科特定區值得期待嗎?

結合科技、生態、人文的中科特定區,規劃了全國第一座莊園式住宅區,不讓美國比佛利山莊專美,房地產業者無不殷切期盼,但中科特定區是否能較竹科特定區更勝一籌呢?中科特定區從紙上作業到落實,會不會因行政效率低落、民意壓力等人為干擾因素而走樣呢?

中科闢建提供近二萬名的就業機會,也帶動了周邊無限的商機。台中縣市政府更將鄰近中科的土地規劃為「中科特 定區」,希望打造成為結合科技、生態的經濟特區,其中又包含全國首見的「莊園式住宅區」;然而,一項重大公共建設從紙上作業到真正落實,卻往往會遭遇人為 的阻力而出現不小的差距,中科特定區會因此而走樣嗎?


■文/楊順發.李佳璟   圖/笠銓攝影.李佳璟


台中市副市長蕭家旗五年前在新訂中部科學工業園區台中基地附近特定區計畫規劃案第一次座談會中指出,他期待規劃單位要以國際性的眼光,使中科成為全國最好 的特定區。他也希望附近特定區的規劃應兼顧生態永續發展,這對中科長遠發展十分重要。他並且認為,中科與竹科以及南科的經驗不同,可吸取二個園區的經驗做 為借鏡及參考,所以應該可以發展得更好。

初步計劃出爐 禁建兩年

竹科特定區內規劃了住宅、文教、商業等用地,蕭家旗認為,中科是都會型園區,而非郊區型的園區,因此不應做為孤立的園區來規劃,像是設置學校等市區有的都市機能,就不須在園區內再規劃。他也建議中科的規劃應考慮到未來擴張的可能性,預留發展空間。

當時也出席這場座談會的台中縣副縣長張壯熙,深知中科特定區執行上勢必會面臨不少的阻力,因此,他希望特定區的規劃案能盡速找到折衷點,同時快快進行,因 為中科位於人口稠密區,時間拖得愈久,問題也就會愈多。他也希望與會的廠商代表及學者等,能夠提出公部門沒看見的盲點,讓規劃案臻於完善。

在各方殷殷期盼下,中科特定區初步計畫去年終於出爐,並經行政院核定,台中縣市政府去年十月九日公告中科特定區禁建範圍,時間為期兩年,台中市禁建範圍計 七○七.六七公頃;台中縣境內,北至中部國際機場十號省道;東至大雅鄉都市計畫區界;西至台中港特定區計畫區界;南至台中縣市界,包括計畫區西南側龍井鄉 範圍,土地面積計一六九七.一四公頃。但其中禁建的農業區土地不包括這項計畫發布前已核准依都市計畫法第二十七條規定辦理個案變更農業區為都市發展用地的 土地。至於禁建內容則是位於禁建範圍內一切建築物的新建、增建、改建,並禁止變更地形或大規模採取土石。

台中市政府都市發展處隔週旋即進行現場勘查,對於已領建造執照正在施工中之工地,將依照中央「新訂擴大變更都市計畫禁建期間特許興建或繼續施工辦法」規 定,辦理後續相關事宜。依照上述辦法第5條規定,在禁建生效之日以前,已領得建造執照或雜項執照,或依法免建造執照者,如不牴觸都市計畫草案,可依原核准 內容繼續施工,或經變更設計後,不牴觸都市計畫草案者,亦得依變更設計內容繼續施工。

都市發展處建造管理科表示,由於都市計畫之定案,所需時程相當漫長,因此在尚未定案前,都市計畫草案中已有道路、學校、公園等公共設施之規劃,而已領建造執照正在施工中之建築物與都市計畫草案牴觸者,為免日後執行拆除滋生困擾,應不得動工或繼續施工。

牴觸都市計畫草案正在施工中之建築物,已完成基礎工程者,准其完成至一層樓為止;超出一層樓並已建成外牆1公尺以上,或建柱高達2公尺以上者,准其完成至二層樓為止,其餘類推。

細部計劃公展 地主集體抗議

台中市府強調,特定區禁建,並不是為禁建而禁建,而是準備進行整體規畫開發,未來這片土地將畫設事業專用區、物流專區、運籌專用區、住宅區、工商綜合區及醫療專區,完成後將會是文化城另一個閃耀的金磚區。

而為了避免特定區內的民眾在禁建期間,誤觸法規,規劃單位也在最短時間內,於今年一月底完成了中科特定區細部計劃,並在二月中旬公開展覽,以利任何公民或團體如有意見時,於3月3日以前,向市府都市發展處以書面提出異議,供作都市計畫委員會審議之參考。

上一計畫跨越台中縣,合計土地面積共2,969.74公頃,台中市轄區部分計1,226.31公頃,其中使用分區為:住宅區(住二、住三)共39.98公 頃、商業區(商一)7.23公頃、零星工業區0.94公頃、社會福利專用區(社福一、二)共5.92公頃、遊憩專用區6.27公頃、園區事業專用區9處共 118.59公頃、電信專用區0.17公頃、工商綜合專用區8處共3.63公頃、醫療專用區5處共10.33公頃、文教區4處共16.76公頃、河川 25.69公頃、農業區355.16公頃、農業區供開發為莊園式住宅區196.69公頃,以上合計為787.36公頃。

公共設施用地包括:機關用地79.27公頃、文中小用地3.69公頃、社教用地2.02公頃、管理服務用地0.56公頃、停車場1.98公頃、廣場 0.11公頃、公園120.45公頃、公園兼兒童遊樂場0.06公頃、兒童遊樂場0.75公頃、綠地31.88公頃、生態綠地1.57公頃、醫療用地 0.57公頃、電力事業用地2.02公頃、變電所4.98公頃、自來水7.77公頃、污水處理廠3.28公頃、排水道0.30公頃、公墓24.53公頃、 火葬場1.19公頃、殯葬用地4.68公頃、鐵路兼作河川使用0.57公頃、園道21.67公頃、道路121.63公頃,以上合計為435.53公頃。

然而,該項計劃的土地徵收方式及殯葬用地擴大,卻引發地主不滿,二百多位地主三月十二日集體前往台中市議會陳情,地主要求先環評和傾聽民意,特定區不能為 開發,犧牲地主的權益。市府要以一般徵收進行,估計一百坪大約只能拿回四十坪土地,地主則希望能一體適用改以區段方式徵收,一百坪還可獲五十坪以上的土 地,否則地主損失很大。



此外,地主也抱怨,在特定區內規畫的殯葬用地,依殯葬管理條例規定,殯葬區的設立應距離學校、醫院五百公尺以上,但市府畫設的範圍,卻在東海大學對面,與榮民總醫院台中分院僅有一路之隔,範圍擴大到中港路,顯然違法。

特定區內的地主反對殯葬場用地擴大,炮轟殯葬用地規畫的火葬場,未經環評即違法設立,造成交通與噪音問題,長期困擾居民,現在不遷移他地,還要擴大增設第二殯儀館,居民會堅決反對,如果市府不重視民意,他們會抗爭到底。

台糖、軍方不同軌  增加變數

對此,台中市副市長蕭家旗說,中科特定區屬台中市的土地約一千兩百公頃,以前大都是農地,經重新畫設為中科特定區後,如變更為住宅區,採用區段徵收,地主必須負擔公共設施,若維持農業區使用,鄰近道路與公設部分則採一般徵收,這是法令明確規定的條文,市府完全依法行事。

蕭家旗並表示,民眾指責殯葬用地違法擴大部分,可能是民眾誤解法令規定,台中市殯葬用地不足是存在已久的問題,市議會曾建議市府儘快評估增設,市府於是評 估提出計畫,目前仍處於草案階段,還未定案,市府一定會廣徵民意、並組成專案小組審慎評估。針對應距離學校、醫院五百公尺以上的規定,殯葬管理條例有「但 書」說明,即「經過都市計劃變更劃定者,不在此限」,市府說,並沒有違法的問題。

都發處處長黃崇典則強調,好的開發案都一定會有完善的住宅區、公共設施規畫,全部都畫為住宅區不會有好的發展,有關道路公設徵收問題,是內政部的規定,法令可以允許的,他也希望能用重劃或區段徵收方式辦理,但法令所不允許的,只能再向中央爭取。

土地徵收方式的歧異似乎永遠都是推動都市計劃難逃的宿命,徵收經費不足也永遠是縣市政府揮不去的噩夢。這種情形將來可能會在中科特定區重演,中市政府就曾 針對中科園區附近土地價格高漲,公共設施用地取得不易,責由經濟、教育、建設、交通、都發、警察等各單位副主管籌組專案小組,研商對策,提出意見,以納入 中科特定區計畫內進一步深入討論。

市政府並非杞人憂天,係因預定今年招生的福科國中,以及計劃開闢的兒童公園,土地均係以承租方式解決,附近另有兩處國小用地,由於地主反對出租,要求市府 予以徵收,雖經協商,目前尚未獲共識,市府耽心將來該一地區「要學校沒有學校,要公園沒有公園」。此外,中科特定區內台糖的土地占的比率不少,台糖為了善 用閒置土地,近年來積極招商,作業若未能與縣市政府同軌,恐怕也將為中科特定區內的景觀投下變數。

台中市政府都市發展局表示,中科周邊地區之都市計畫變更案尚未完成法定程序,目前台中市範圍內之中科週邊地區都市計畫土地使用分區仍為「農業區」,需受農 業區管制。過去曾有數件土地標租案件,在土地標租前,地主未充份提供標租土地之使用管制資訊,導致得標者無法依其預期之目的進行開發使用,或得標後進行違 規使用行為,不只影響得標者權益,甚且破壞該地區之都市發展甚鉅。

另外,中科特定區內也有一些軍事用地,事涉國防,要遷移恐屬不易,例如大雅鄉清泉崗海軍陸戰隊營區,中科特定區基於幹道系統傳接的必要,計畫開闢60米的道路,營區因此一分為二,國防部便指出,軍方願配合地方發展,但基於國防安全考量,需擇期至現場勘察後再做決定。

比佛利、多摩市 中科特定區重現 

儘管中科特定區從計畫到落實,還有不少問題等待克服,但卻很值得期待,美國有奢華的高級住宅區「比佛利山莊」,日本也有夢幻住宅區「多摩市」,台灣也有可 能出現「比佛利」或「多摩市」,那就是全國第一個莊園住宅專區─中科特區莊園住宅區;它將成為台中市七期重劃區之後,最耀眼的鑽石地段。

中科特定區最受矚目的是橫跨台中市西屯區和台中縣大雅鄉,位於中科和水湳經貿園區間的住宅區,占地約300公頃。這個區塊之所以倍受矚目,有其特殊性,它 是全國第一個莊園式住宅專區,為低密度開發的高級住宅區,台中市政府限定未來中科特區所劃定的莊園式住宅類型,每公頃不得超過二十戶,或每公頃不得超過二 百人,以低密度住宅申請為要,其建築量體嚴格限定雕塑整體景觀風格,建築基地須設置前院、側院及後院三公尺及三公尺,其深度、寬度不得小於六公尺。

此外,建築屋頂需採斜瓦式建造風格。建築設計以太陽能、自然通風、遮陽、雙層牆等作為省能之運用策略。建築四周以綠籬設計為主等。正是在歐美先進國家常見 的高級別墅的景觀模樣,諸如美國比佛利山莊,只是美國比佛利山莊住的是明星、巨賈,為了安全和隱私,別墅外圍均有千仞圍牆。若稱中科特區為「台中的比佛 利」,一點都「不超過」!

或者也有機會發展成台灣的「多摩市」。日本的多摩市距離東京50分鐘車程的多摩市,為都市生活創造新的可能。整座城市除了擁有田園風景般的住宅區,令人佩服的是,商業區也在地鐵、捷運設施與土地開發結合下,有很好的發展。

人們為了遠離塵囂,常有遁入山林的奢侈想法。但是,日本多摩新市鎮的居民,不用遺世獨居,綠意盎然的生活唾手可得。

中科特區的範圍內,目前以農地居多,現仍有大片的農田,部份為農建地的農舍,也有一部份被違章使用,興建工業廠房和倉儲。之前,當地的農地每坪在2至3萬元之間,在中科特區初步計劃出爐後,隨即水漲船高,提高兩倍,到每坪4至5萬元之間。

而在台中縣市政府公告禁建後,建商對於這個區塊的進場時間點,基本上抱持兩種極端的態度。部分資金充裕或存著「簽賭」心理的建商,無視禁建令,搶先購地卡 位。馬不吃險草不肥,目前每坪4至5萬購得土地,未來可能在解禁後,一夕飆到40至50萬,甚至更高,大賺十倍以上;但購得的土地也有可能被規劃在公園綠 地、校地、道路用地,一旦被依照公告地價徵收,誠如一句台灣語「阿婆仔炊粿─倒貼」。儘管如此風險很高,但仍有建商認為值得放手一搏!

醞釀時機 下一個房地產金磚區

大部份的建商則採取伺機而動的戰略,決定等到細部計劃出爐後,並宣告解除禁建,再下手購地;當然,屆時的地價就不可同日而語,必須花更多的錢,但建商認為這個區塊的潛力無窮,其價值不下於七期重劃區,地價飆升的空間很大,不怕沒有利潤空間。

中部房地產業者對於中科特區的禁建令,有志一同都認為是大利多,大多抱持樂觀態度,剛好最近也因金融風暴影響,房地產低迷,禁建也是一段「蹲下再躍起」的 醞釀時機,而未來中科員工進駐預計有五萬人以上,建商看好這些房市商機的基本客源,在土地禁建兩年後,物以稀為貴,應該會更帶動房地產上漲的利基。